Alugar um imóvel comercial pode parecer uma tarefa simples, mas é uma decisão repleta de riscos e nuances legais que pode pôr em xeque não apenas a sobrevivência do negócio, mas também comprometer todo o capital investido.

            Por vezes, no imóvel, são necessárias reformas, melhorias e até eventuais construções para adaptá-lo ao negócio, deixando-se mais atrativo aos clientes. Isto, demandará investimento financeiro, no entanto, a maioria dos empresários não se atenta às especificidades do contrato de locação, principalmente, ao que se refere a recebimento do valor investido e na permanência no imóvel locado, concentrando-se, apenas, no valor do aluguel e prazo da locação.

            Em regra, as benfeitorias necessárias, úteis e as construções são indenizáveis, permitindo o exercício do direito de retenção por parte do locatário. Já aquelas voluptuárias, não são indenizáveis, entretanto, o locatário pode retirá-las ao término da locação. Desta forma, o locatário tem direito de receber grande parte (ou todo) investimento realizado no imóvel, porém, excepcionalmente, a legislação permite que este locatário renuncie ao direito de receber indenização por tais benfeitorias e construções.

            Na prática imobiliária, o que deveria ser exceção, acabou por tornar-se regra! Isso aconteceu, principalmente, porque grande parte das locações é intermediada por imobiliárias, que muitas vezes representam, primordialmente, os interesses dos locadores em relação ao dos locatários, principalmente, quando são também administradoras desses imóveis. Assim, criou-se a ideia de que o cliente da imobiliária é o dono do imóvel, quando na verdade, ambos são clientes: locador e locatário, devendo a imobiliária ser justa e proteger os direitos de ambos!

            Desta maneira, a imobiliária que é mais favorável ao locador, acaba por redigir o contrato com cláusulas em que o locatário renuncia a todos os direitos das benfeitorias e acessões. Infelizmente, esse, por desconhecer seus direitos, aceita. No entanto, ao desocupar o imóvel, descobre que tudo aquilo que construiu, reformou e melhorou, incorporou-se ao bem, perdendo, assim, todo o investimento.

            Outro problema crucial é a venda do imóvel durante a locação. Muitos proprietários o alugam, conscientes, de uma venda futura, o que pode ser desastroso.

            A Lei de Locações garante ao locatário o direito de preferência na compra do imóvel locado. Desse modo, caso o locador deseje aliená-lo, deverá dar conhecimento inequívoco ao locatário, para que este, no prazo de 30 dias, responda e dê o aceite à proposta. Não o fazendo no prazo ou recusando a proposta, poderá o locador aliená-lo o a terceiro, quem poderá pedir ao locatário que desocupe o bem no prazo de 90 dias.

            Contudo, o que muitas pessoas desconhecem é que, se o contrato de locação for por tempo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, o terceiro que adquiri-lo, não poderá pedir ao locatário que desocupe e terá que manter a locação até o final do prazo contratualmente estabelecido.

            A cláusula de vigência é, certamente, uma das mais importantes do contrato de locação comercial. Apesar disso, raramente algum locador ou imobiliária a inclui no contrato, assim como também a autorização do locador para que o Registro de Imóveis faça a averbação e registro deste contrato na matrícula do imóvel locado. Ao contrário, o que se percebe é a tentativa de evitar, a todo custo, tais disposições contratuais. Isso se dá pelo fato de que, caso o contrato contenha a cláusula de vigência, pode dificultar por parte do locador a venda para terceiros, uma vez que, o adquirente não poderia pedir a desocupação e teria de esperar o fim do prazo contratual para ocupar o imóvel. Igualmente, pode não ser de interesse da imobiliária a inclusão de eventual cláusula que possa gerar algum tipo de empecilho em sua atividade de intermediação da venda.

            Essa praxe do mercado imobiliário está tão consolidada, que em uma simples busca pela internet, é possível encontrar vários modelos de contrato, contendo a cláusula em que o locatário renuncia a todas as benfeitorias e não mencionando cláusula de vigência em caso de alienação. Nota-se que há uma força enorme para que os locatários não tenham esses direitos! Apenas aos mais atentos interessa a mudança.

            A cultura brasileira, infelizmente, ainda é marcada pela relutância em se contratar especialistas. Muitos empresários, tentando economizar, assinam contratos sem assessoria jurídica. Imobiliárias e locadores conhecem bem essa tendência e, frequentemente, aproveitam-se dela, pois sabem que muitos locatários não farão uma análise jurídica minuciosa e, consequentemente, acabam por inserir cláusulas abusivas para o locatário ou omitem aquelas que o protegem, resultando em sérios prejuízos financeiros.

            Diante deste cenário, subestimar a importância de uma análise detalhada do contrato, pode levar a graves prejuízos! Contratar uma assessoria jurídica especializada é essencial para proteger os investimentos realizados no imóvel e garantir a segurança jurídica da locação, evitando certas “armadilhas”.

Jaqueline Rodrigues

Advogada

OAB/SP 358.115

MORAES SOUZA & RODRIGUES ADVOGADAS

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