A palavra "usucapião" pode soar estranha para muitas pessoas, que temem usá-la por medo de serem confundidas com invasores de imóveis. No entanto, o que muitos desconhecem é que a usucapião é essencial para a regularização de propriedades imobiliárias em diversas situações, especialmente quando não há outra solução jurídica disponível.

Primeiro, é importante entender que a usucapião é um meio totalmente legal de adquirir a propriedade de um imóvel. Os requisitos gerais para obtê-la são: a posse exercida durante um tempo específico, sem interrupção, sem contestação do proprietário e com ânimo de dono. A legislação prevê várias espécies de usucapião, cada uma com seus requisitos específicos e com um tempo mínimo de posse exigido, que varia de 2 a 15 anos. Assim, é necessário analisar qual tipo de usucapião se aplica ao caso concreto, de acordo com a situação e documentação do imóvel.

Para melhor explicar, trago a história de um casal que, nos anos 90 comprou um terreno e que só está sendo regularizado agora. Os compradores, na época, assinaram um contrato particular e pagaram uma entrada e mais 30 parcelas diretamente na imobiliária, que assinou os recibos, no entanto, não tiveram dinheiro para passar a escritura. Sobre o terreno, construíram uma pequena casa, que foi a moradia de toda a família durante os últimos 34 anos. Eles me procuraram para assessorar na escritura, então busquei o registro do imóvel no cartório e constatei que a proprietária era uma loteadora e que a transcrição estava em uma área maior. Analisando o contrato, constatei que um dos sócios da loteadora constava como vendedor (pessoa física) e não a empresa proprietária como vendedora, o que é um erro. Além disso, os recibos não comprovavam a quitação do pagamento, pois deveriam ter sido assinados pela vendedora, e não pela imobiliária, o que também é um erro. Descobri que a imobiliária havia encerrado as atividades e que a loteadora faliu há muitos anos, e todos os seus administradores já tinham falecido. Concluí que não seria possível fazer escritura de venda e compra e que nenhuma medida judicial ou extrajudicial resolveria efetivamente a situação, exceto a usucapião. A usucapião foi a escolha certa para regularizar esse imóvel.

Como visto, a usucapião tem um papel fundamental no direito imobiliário e reforça o princípio constitucional de que a propriedade deve ter uma função social, beneficiando aqueles que efetivamente utilizam e cuidam dos imóveis.

A usucapião integra propriedades não registradas ao mercado formal, promove a organização das cidades, incentiva investimentos e melhorias, aumenta o controle e proteção ambiental, e regulariza a tributação de impostos como IPTU e ITR.

Além disso, a regularização de um imóvel aumenta seu valor comercial, permitindo que os proprietários vendam pelo valor real, e permite que tenham acesso a créditos, financiamentos bancários e seguros, fomentando a economia do país.

A usucapião é um instrumento tão poderoso que consegue transformar posse em propriedade, sendo essencial para o Direito. Abolir os preconceitos sobre a usucapião é vital para compreender seu verdadeiro valor e utilidade para a sociedade, pois ela não só cumpre uma função social importante, mas também contribui para o estímulo, a segurança e a estabilidade do mercado imobiliário.

Jaqueline Rodrigues

Advogada

MS&R Advogadas

Email: jaqueline@msradvogadas.com.br